Investir dans l’ancien avec la loi Denormandie

loi Denormandie

Réaliser un investissement locatif pour défiscaliser intéresse grand nombre de français, le dispositif Pinel étant très apprécié, il n’est pas moins intéressant de s’intéresser à la loi Denormandie qui favorise la défiscalisation par la rénovation de l’immobilier ancien. Immobilier Neuf Conseil vous informe sur les particularités et conditions d’éligibilités de ce dispositif.

Connaissez-vous la loi Denormandie ?

Ce dispositif de défiscalisation a été mis en place par l’ancien ministre du logement, Julien de Normandie en novembre 2018. Celle-ci a été applicable dès le 1er janvier 2019.

La loi Denormandie a pour objectif de valoriser les investissements locatifs dans les parcs anciens à rénover avec un système défiscalisation proche du dispositif Pinel. Les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 sont ouverts au dispositif sous certaines conditions.

Des différences entre la loi Pinel et la loi Denormandie

Le dispositif Denormandie possède de nombreuses similitudes avec le dispositif Pinel, cependant nous pouvons soulever quelques différences propres aux deux dispositifs. En effet, le dispositif Pinel permet un investissement locatif dans le neuf et l’ancien contrairement au dispositif Denormandie qui est exclusif au parc ancien à rénover.

La rénovation est également très différente entre les deux dispositifs puisque la loi Denormandie est bien plus accessible avec une exigence située à 20% de critères de performances énergétiques à atteindre pour les logements collectifs et 30% pour les logements individuels contre 50% pour les logements du dispositif Pinel. Il est donc bien plus simple de bénéficier du dispositif Denormandie si vous souhaitez rénover un logement.

De plus, le zonage Pinel n’est pas le même que la loi Denormandie qui rend disponible les communes n’étant pas éligibles au dispositif Pinel.

Au total, 245 communes sont éligibles au dispositif pour réhabilité et redynamiser la zone. Les communes éligibles doivent répondre à différents critères :

  • Un logement ayant besoin d’une importante réhabilitation
  • La zone du logement doit être labélisée en “cœur de ville”
  • Être une commune ayant passé la convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

Depuis 2020, la loi de Finances a rendu accessible de nombreux quartiers des communes éligibles et non plus uniquement les centres-villes. Ce changement a eu pour effet de rendre plus accessible pour les investisseurs l’investissement locatif en loi Denormandie.

Quels sont les travaux à réaliser ?

travaux a réalisée

Afin de bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux à réaliser sur le logement doivent représenter 25% du coût total de l’investissement. Il existe donc trois types de travaux à réaliser :

  • Réaliser deux types de travaux compris dans la liste : remplacement de chaudière, isolation des murs, isolation des fenêtres, isolation des combles et changement de la production d’eau.
  • Créer une nouvelle surface habitable tels qu’un balcon, une terrasse ou encore un garage.
  • Améliorer la performance énergétique du logement (20% pour une résidence collective et 30% pour une maison individuelle).

Vous avez l’obligation de faire réaliser les travaux par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant pour l’environnement) et ceux-ci doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition du logement.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?

Tout comme le dispositif Pinel, la durée de location du logement influera sur le montant de la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier.

Votre bien rénové devra être loué selon 3 durées différentes : 6 ans pour un taux de réduction d’impôt de 12%, 9 ans pour 18% et 12 ans pour une réduction de 21%.

Il est important de souligner sur le calcul de cette réduction fiscale est basée sur un prix total du bien de 300 000€ soit un montant maximum de 5 500% du m2, pour deux logements par an. Il est donc possible d’acheter plusieurs bien mais la réduction sera plafonnée à 300 000€.

Éligibilité pour la location et les locataires

Le futur locataire du logement rénové avec la loi Denormandie devra répondre à une condition d’éligibilité similaire au dispositif Pinel.

Lors du choix de votre locataire, vous devrez faire attention à ce que celui-ci n’est pas des revenus excédant le plafond de loyer qui pourra varier selon la composition du foyer ainsi que la localisation du bien (zone A bis, A, B1, B2 et C).

Afin que votre logement rénové soit éligible au dispositif Denormandie, vous devrez obligatoirement le mettre en location au plus tard 1 an suivant l’achèvement des travaux ou bien 1 an après l’avoir acquis.

De plus, le bien devra être mis en location pendant une certaine durée, de 6 ans, 9 ans ou bien 12 ans.

Il est tout à fait possible et même conseillé de choisir une durée de location minimale à 6 ans et par la suite la reconduire selon vos besoins. Vous aurez suffisamment de temps pour étudier votre situation et ainsi prendre la meilleure décision.

Enfin, une autre condition d’éligibilité concernant la mise en location est le plafonnement des loyers. Celui-ci est défini selon différents paramètres afin de développer l’attractivité des logements locatifs intermédiaires et ainsi donner l’accès aux locataires à revenus modérés.

 

 

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