Lorsqu’on parque d’un immeuble, ancien ou neuf, ou bâtiment locatif composé de divers appartements à louer, on désigne l’immeuble de rapport. Ainsi, dans le cas des investisseurs désireux de s’orienter vers l’immobilier, cette option peut constituer une bonne solution de placement. Toutefois, comme tout projet, il faudra bien l’étudier et établir un plan adapté, pour espérer profiter d’un bon rendement. Dans la suite de ce guide, on vous explique ce qu’est un immeuble de rapport et en quoi il représente un bon investissement.
Le concept d’immeuble de rapport
Un immeuble de rapport consiste à ce qu’un unique investisseur acquiert tous les lots composant un le bâtiment. Ainsi, c’est un placement qui est effectué en une fois, pour l’ensemble de l’immeuble. Ce qui est différent d’une succession d’achat d’appartements, jusqu’à l’acquisition complète de l’immeuble. De ce fait, un opposition est de mise entre l’immeuble de rapport et la copropriété. En effet, ici, le bailleur incorpore toute l’habitation collective dans son patrimoine.
Il faut savoir que lorsqu’un unique propriétaire possède tout le bâtiment, la gestion de l’immeuble est plus simple. Cela est dû au fait que la prise de décision concernant le fonctionnement et l’entretien de sa propriété relève uniquement de son ressort, et n’a pas à se concerter avec un syndicat de copropriété. D’ailleurs, la loi lui permet même de s’abstraire du recours à un syndicat, afin d’administrer l’immeuble.
Par conséquent, la gestion de la résidence se fait par le propriétaire autonome.
Pourquoi opter pour un immeuble de rapport ?
L’investissement sur un immeuble de rapport est assez coûteux. Par conséquent, avant de vous lancer dans un tel projet, il est nécessaire de se renseigner sur ses avantages et ses inconvénients.
Quels sont les avantages d’un immeuble de rapport ?
Opter pour cet investissement vous permettra d’abord profiter d’une importante rentabilité vis-à-vis du patrimoine. En effet, ce type de projet est plus rentable que l’investissement locatif de type Pinel, par exemple.
Ensuite, une limitation des charges est de rigueur sur ce type d’immeuble. Cela est notamment dû à l’absence de frais concernant la sollicitation du service d’un syndic.
Après cela, un immeuble de rapport vous permet de profiter d’une imposition réduite, grâce aux dispositifs de défiscalisation.
Il ne faut pas oublier également que pour financer votre projet d’acquisition d’un immeuble de rapport, l’investisseur pourra profiter de diverses solutions de financement. De plus, en les choisissant convenablement, vous pourrez bénéficier de taux d’intérêts très intéressants.
Comme dernier avantage, nous pouvons citer la mutualisation des coûts qui peut se faire avec l’achat en gros de matériaux ou encore les travaux de rénovation dans divers appartements, en simultané. Grâce à cela, vous pourrez avoir un revenu immobilier annuel optimal.
Quels sont les inconvénients de l’investissement sur un immeuble de rapport ?
Acquérir un bien immobilier peut présenter des risques, et l’immeuble de rapport ne déroge pas à cette règle. Par conséquent, pour les éviter ou au moins limiter leur impact, il est nécessaire d’en prendre conscience.
Dans ce cas, le principal risque consiste dans l’importance de cet investissement immobilier. Face à cela, lors de la demande d’un crédit, l’établissement de prêt peut exiger un apport financier conséquent, comme moyen de prévention du risque opérationnel.
Ensuite, vous devrez vous intéresser au cash flow du bâtiment et effectuer une analyse complète. C’est ainsi que vous aurez une connaissance complète des flux de trésorerie et que vous vous assurerez que vos achats sont pertinents. De plus, c’est une étude qui est également indispensable pour effectuer une estimation correcte des revenus qu’il pourra potentiellement générer.
Enfin, il faut réaliser qu’il n’est pas aisé de trouver un bâtiment complet pour effectuer votre investissement. De ce fait, vous pourriez vous retrouver face à une rude concurrence, à cause des offres qui se font rares.
Les caractéristiques du rendement d’un immeuble de rapport
Le rendement d’un immeuble de rapport peut être très intéressant, lorsqu’il est bien effectué.
Comment optimiser le rendement locatif de ce type d’investissement ?
Le coût du mètre carré est un avantage considérable lors de l’achat d’un immeuble complet qui nécessite une rénovation. En effet, l’engagement de travaux au sein de la résidence permet une mutualisation des frais.
Après la réalisation des travaux, les logements auront une plus grande valeur. Ce qui vous permettra de les mettre en location rapidement et de profiter d’un rendement locatif plus pérenne.
Enfin, la moyenne de du taux de rentabilité brute, au sein de l’hexagone, dans le cas d’un immeuble de rapport est de 7 à 12 %. D’ailleurs, le cash flow des immeubles de rapport est majoritairement élevé comparé aux types de placement immobilier restant.
Comment déterminer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
L’évaluation de la rentabilité de ce type d’investissement immobilier doit se faire selon un calcul précis. Pour ce faire, il faudra diviser tous les loyers de bien sur l’année par le coût d’achat et le multiplié par 100.
Si c’est votre premier investissement en immeuble de rapport, nous vous recommandons de solliciter les services d’un conseiller.
Apprendre à sélectionner un immeuble de rapport pour votre investissement immobilier
Tout d’abord, le critère le plus important, que ce soit pour l’acquisition de tout un immeuble ou d’un unique appartement, est la localisation. De ce fait, dans le cas d’un immeuble de rapport, cet aspect est considérablement important. Car, vous disposerez d’un grand nombre d’appartements, et pas uniquement d’un seul, en gestion locative.
Ensuite, vous pourrez acquérir les divers lots de deux façons différentes. D’un côté, vous pourrez les acquérir en libre. Cela implique que les appartements n’ont pas de locataire. Ainsi, l’augmentation du rendement locatif est possible grâce à la mise en place de travaux.
D’un autre côté, vous pourrez opter pour l’acquisition des appartements déjà mis en location. Dans ce cas, le propriétaire devra se renseigner sur le nombre des loyers impayés. Ainsi, vous pourrez faire une prévention des risques.
Après cela, vous devrez choisir entre la mise en location des appartements meublés ou nus. Pour effectuer le meilleur choix, il faudra prendre en compte le régime fiscal.
Enfin, pour financer l’immeuble de rapport, vous pourrez opter pour AVC d’Action Logement. Toutefois, il a pour condition la localisation du bien immobilier en plein centre-ville, dans les villes partenaires.
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