Il est important de comprendre que la nomination dont profite chaque local immobilier n’est pas anodine. En effet, la loi caractérise chaque construction d’un titre spécifique indiquant les dispositions que doit prendre le propriétaire vis-à-vis de son bien. Ainsi, les activités que peut exercer un propriétaire dans un local commercial ne sont pas similaires à celles qu’il est possible de faire dans un local d’habitation. De ce fait, certains propriétaires de logement expriment parfois la volonté de permuter entre ces deux genres de locaux. Ainsi, il faut savoir qu’il vous sera possible de changer un local commercial en habitation et vis versa. Pour ce faire, il sera nécessaire de mettre en place diverses formalités dans le but que le contrat de location puisse répondre à la réglementation en vigueur. Notamment celles concernant le règlement de propriété, d’urbanisme et le raccordement du bien. Dans ce guide, on vous propose de prendre conscience des fondamentaux juridiques entourant ce type de changement.
Changer un local commercial en local habitation
De nombreuses causes peuvent pousser un locataire à souscrire à un contrat de location. En effet, il peut désirer l’installation d’un commerce, ou pour occuper une habitation. Face à cela, lors de l’établissement d’un contrat de location, le locataire doit faire attention à la nature du local et à l’usage qu’il peut réaliser. Mais aussi aux possibilités qui s’offrent à lui quant à la modification de destination du local.
Il faut savoir que grâce à un bail mixte, le locataire est en droit d’utiliser le local comme un logement et un local professionnel. De plus, c’est le code de l’urbanisme qui établit les multiples destinations d’un logement, à savoir :
- habitation ;
- toutes les activités du secteur tertiaire et secondaire ;
- exploitation forestière et agricole ;
- équipements des services publics et d’intérêt collectif ;
- activités de service et commerce.
Il faut savoir que pour être conforme aux directives du code de l’urbanisme, il faudra impérativement définir, au préalable, la nature du local, pour pouvoir entamer le projet de changement de qualification pour ce dernier.
Quelles sont les vérifications d’usages à réaliser avant de changer de destination un local commercial en habitation ?
Le but d’une modification de destination pour un local commercial en habitation est le changement type de réglementation auquel devra être soumis votre contrat. Ainsi, En effet, au lieu que son contrat soit réglementé par les baux pro ou commerciaux, il le sera par l’usage habitation. Afin d’y parvenir, le locataire devra mettre en place une démarche spécifique.
Étudier le règlement de copropriété
Dans le cas d’un local en copropriété, vous devrez consulter le règlement de copropriété de votre immeuble. Ainsi, il faudra s’assurer que ce dernier ne comprend pas de clause vous interdisant de changer de destination pour votre local. De ce fait, si aucune mention relative à cela n’a été conclu, le propriétaire peut changer de destination pour son local, même si ce dernier a été préalablement qualifié de local professionnel ou habitation dans le règlement de copropriété.
Cependant, avant d’entamer une telle procédure, vous devrez vérifier que ce type de changement n’a pas un impact négatif sur le reste de la copropriété. Ajoutez à cela que cette transformation freine la destination de la totalité de l’immeuble. Par exemple, dans le cas d’un immeuble qui est défini comme étant totalement professionnel, il vous sera impossible de modifier de destination le local commercial en local pour habitation. Sauf, si vous obtenez l’accord de tous les membres de l’assemblée des copropriétaires.
S’assurer d’être conforme aux directives du droit de l’urbanisme
Une fois que vous avez réglé l’ensemble des obligations concernant le règlement de copropriété, le propriétaire devra procéder à la vérification du PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour déterminer s’il a les autorisations nécessaires pour ce changement, au sein de sa zone.
Il est important de réaliser que c’est dans le PLU que vous pourrez connaitre :
- les orientation de chaque zone de la ville ;
- les projets de développement durable pour la ville ;
- le projet d’aménagement ;
- les destinations possibles pour un local.
Ainsi, il faudra consulter le PLU pour savoir si aucune interdiction n’a été émise, dans le cas d’un changement de destination, pour votre zone d’habitation. Ce type d’interdiction est généralement de rigueur dans les zones présentant des risques d’inondation.
Afin d’obtenir une rétrospective sur le PLU, vous n’aurez qu’à le demander auprès de votre mairie.
Veiller au respect des normes de construction et d’habitation de l’immeuble pour réaliser les travaux de modification de destination
L’affectation d’un local commercial en habitation implique la mise en place de travaux de modification. Ainsi, votre logement aura toutes les autorisations nécessaires et sera conforme aux normes d’usage lié au bail de location vide ou meublée. Pour ce faire, il faudra se référer à la loi du 06/07/89 ainsi qu’au décret du 30/01/2002 “n°2002-120”.
Par exemple, aucune transformation d’un local commercial en habitation ne sera possible, si le local n’a pas de raccordement au courant électrique, de système d’évacuation des eaux usées, etc.
Quelles autorisations sont nécessaires pour la modification d’un local commercial en logement ?
La mise en place de ce type d’activité nécessite donc l’obtention de plusieurs autorisations. Tout d’abord, on a celle concernant l’assemblée générale de la copropriété, dans le cas d’un local situé dans un immeuble en copropriété.
Ensuite, il faudra déposer, à la mairie, une demande d’autorisation d’urbanisme. Pour ce faire, vous devrez déposer un permis de construire ou une déclaration préalable. Le choix entre ces deux demandes doit se faire en fonction des travaux de modification que le propriétaire désire réaliser. Ainsi, pour modifier la façade ou les structures du bâtiment, un permis de construire est obligatoire. La demande de ce permis concerne aussi le cas de travaux visant à créer une superficie supérieure à 5 mètres carrés. Sans oublier aussi les immeubles non répertoriés dans l’inventaire des monuments historiques. Outre ces trois cas, le propriétaire peut se contenter de déposer une déclaration préalable de travaux.
Pour conclure, il faudra se renseigner sur les impôts qu’implique cette modification de destination de votre local commercial en habitation. Ainsi, vous devrez dorénavant vous acquitter de la taxe d’habitation et la taxe foncière.
