Les actions à mettre en place avant de mettre en location un bien immobilier pour la première fois

L’investissement locatif attire de plus en plus les Français. En effet, l’acquisition d’une maison ou d’un appartement afin de le mettre en location est une solution efficace pour bénéficier d’un revenu sûr sur le long terme. Toutefois, comme tout projet, il est essentiel de le préparer convenablement. Afin de vous aider à y parvenir, retrouvez dans la suite de ce guide, tous nos conseils pour que l’ensemble du processus de mise en location se déroule convenablement. 

L’importance de la définition du projet locatif

Pour louer un logement, il est nécessaire de bien se préparer, cela concerne autant la maison que l’appartement. En effet, dans ce type d’investissement, le propriétaire bailleur n’a aucun frais à assumer pour son bien vacant. Face à cela, la définition convenable du projet est essentielle !

Par conséquent, la mise en place de conditions claires est nécessaire pour louer votre bien. 

Choisir entre la location longue durée et courte durée

Avant de mettre en location votre maison ou votre appartement, il est nécessaire de déterminer la durée pendant laquelle vous désirez que le bien soit loué. Ainsi, il faudra choisir entre la possibilité de louer à long terme, ou plutôt trouver un locataire pour un nombre limité de mois. Cela doit se faire en fonction de votre projet et de vos besoins. De ce fait, il n’existe pas de bonne réponse ou de mauvaise : cela reste propre à chaque propriétaire bailleur. Néanmoins, pour déterminer la durée équivalente, il faudra prendre en compte deux paramètres principaux : 

1. la localisation du bien ;
2. l’objectif visé en termes de rentabilité locative.

Nous pouvons citer comme exemple les stations balnéaires ainsi que les endroits touristiques où le type de location recherché est généralement celle en courte durée. Ce qui n’est pas le cas à la campagne ou au niveau des villes moyennes.

Ajoutez à cela qu’il est possible de faire face à des conditions bien strictes lors de la mise en location de votre résidence secondaire au niveau des zones dites tendues. 

Les conditions à respecter pour la mise en location d’une résidence secondaire

En général, lorsqu’un propriétaire désire mettre en location sa résidence secondaire, il sera nécessaire de prendre en considération un certain nombre de conditions. 

Tout d’abord, l’accès au logement doit être réservé uniquement au locataire. Ainsi, même le propriétaire n’a aucun droit d’ accéder durant cette période. 

Ensuite, il est interdit de louer votre résidence secondaire pendant une durée supérieure à 90 jours successifs. Ainsi, la domiciliation des locataires n’est pas possible au sein d’une résidence secondaire. 

Enfin, il est indispensable de meubler le logement et de mettre à la disposition du locataire divers équipements qui assurent son confort. Cela peut notamment s’agir d’un gazinière, d’outils de cuisine ou encore d’un réfrigérateur.

Par contre, si vous désirez louer votre résidence principale, vous aurez moins de contraintes et de conditions. En effet, sa mise en location n’est pas limitée à 90 jours successifs, mais plutôt à 120 jours, et avec la possibilité de le faire diverses fois durant l’année. 

Cette limite est complètement écartée dans le cas de la mise en location d’une seule pièce de votre logement principal. 

Choisir en la location d’un bien meublée ou nue

Lors du choix de la durée du bail, du régime d’imposition qui vous convient, des revenus locatifs que vous désirez atteindre ainsi que du profil type de locataire, il est indispensable de prendre en compte l’offre qui convient le mieux entre la location meublée ou nue. 

Ainsi, la location meublée, que ce soit en appartement ou en studio, est largement recherchée au niveau des grandes villes et des villes étudiantes. Car, c’est ce que recherchent les jeunes actifs. Par contre, si vous optez pour cette option, la durée du bail ne sera que d’une année, avec possibilité de renouveler le bail. Ajoutez à cela que le locataire ne dispose que de 30 jours en ce qui concerne le délai de préavis. 

D’un autre côté, dans le cas du logement vide, vous pourrez diminuer l’investissement de départ. En effet, vous ne devrez rien concernant l’achat d’équipements pour le logement. Ainsi, les profils que vous chercherez sont les familles ou les jeunes couples qui désirent fonder un foyer dans une région donnée. Par conséquent, puisqu’ils y seront pendant une longue durée, les locataires auront très certainement la volonté de meubler eux-même leur intérieur. 

Il faut savoir que dans le cas de la location d’un logement vide, il faudra minimum 3 ans de location avec la possibilité de le renouveler. Pour ce qui est du délai de préavis, il est de 90 jours. Par contre, il est d’un mois dans le cas des zones tendues. 

L’ouverture à la colocation

Dans le cas d’un logement doté d’une superficie importante, avec de nombreuses pièces, il est possible d’opter pour son ouverture à la colocation. C’est d’autant plus évident dans le cas de ceux localisés au niveau des grandes villes. 

Il faut savoir que c’est bénéfique autant pour le propriétaire bailleur, que pour les occupants. En effet, le prix de location du bien en colocation sera plus élevé, comparé à ce que vous auriez pu toucher si vous le louez à une personne uniquement. D’un autre côté, les occupants pourront se répartir équitablement les frais et profiter d’une surface de vie plus importante. 

Il faut savoir que la colocation n’a pas pour seul objectif le profil estudiantin. En effet, cette tendance tend à se populariser même auprès des jeunes actifs salariés. Ainsi, vous pourrez également profiter de garanties plus solides même dans le cas de l’ouverture à la colocation. 

D’un autre côté, vous n’aurez pas à vous charger de trouver un nouveau locataire, lorsque l’un des colocataires quitte l’appartement. En effet, ce sont les occupants qui se chargent généralement de cela. Ainsi, ils pourront trouver une personne qui conservera l’harmonie dans le logement. De ce fait, ce qu’il restera à faire pour le propriétaire bailleur sera la validation du dossier. 

Pour finir, il est possible d’adjoindre au bail une clause de solidarité pour se protéger des loyers impayés. En effet, cette clause implique que si l’un des colocataires n’est pas en mesure de payer sa part, le reste des occupants devra le faire à sa place. 

Les garanties essentielles auxquelles souscrire pour un propriétaire bailleur

Ce que tout propriétaire bailleur redoute est le loyer impayé. Afin de vous en protéger, le choix du profil du locataire est certes très important. Mais, il faudra aussi vous protéger à travers la souscription à certaines garanties. 

La caution solidaire

Il est possible d’exiger une caution solidaire avant d’accepter un dossier de location. Cela consiste à ce qu’ une personne se porte garante pour le locataire, au cas où il n’arrive pas à payer son loyer ou à assumer ses charges. De manière générale, cette clause est requise dans le cas des étudiants. 

Toutefois, il est nécessaire de différencier la caution solidaire de celle qui est dite simple. En effet, la première constitue un engagement réel qui donne droit au bailleur d’exiger le loyer impayé au garant, sans passer par le locataire. 

Il faut savoir que la validité d’une caution solidaire nécessite la rédaction d’un acte de cautionnement qu’il faudra remettre au propriétaire. Ainsi, c’est uniquement lorsque le bail expirera que l’engagement sera fini. 

La garantie Loyer impayé

C’est une garantie qui a spécifiquement été mise en place pour protéger les propriétaires bailleurs contre les impayés. Ainsi, en cas de loyers impayés, ce sera à la garantie loyer impayé de les prendre en charge. Toutefois, il faut savoir que son coût n’est pas fixe. En effet, les mensualités que vous devrez assumer seront établies en fonction du prix du loyer. 

Il faut savoir que certain contrat permettent, en plus de la prise en charge des loyers impayés, découvrir aussi : 

• les frais d’huissier ;
• les dégradations causées durant la location.

Toutefois, il est important de réaliser que l’accès à cette garantie est encadré par des conditions. Ainsi, les locataires ne peuvent y souscrire que si le logement loué représente leur résidence principale. 

Ensuite, il sera nécessaire de présenter un justificatif attestant que le locataire dispose d’un revenu supérieur à 2.85 fois le coût du loyer. 

Enfin, la situation du locataire doit être stable. De ce fait, il sera soit présenter un CDD d’une durée restante d’au moins 9 mois. Soit, il devra présenter un CDI. Par contre, dans le cas d’un étudiant, la présentation d’un bon garant est nécessaire.

La garantie visale

C’est Action logement qui a mis en place cet outil de cautionnement. Il est entièrement gratuit et s’occupe du paiement des éventuelles dégradations, durant la location, et des potentiels loyers impayés. 

Ainsi, dans le cas où un locataire ne peut pas fournir un garant, il est possible d’opter pour la garantie visale. De ce fait, le locataire est protégé, tout autant que le propriétaire.

Cependant, vous devez savoir que l’accès à la garantie visée nécessite la validation de certains critères d’éligibilité. 

Tout d’abord, dans le cas des personnes majeures ayant moins de 30 ans, son accès n’est pas limité par la situation professionnelle. En effet, il est possible d’y avoir recours que vous soyez étudiant, chômeur, salarié, intérim ou encore stagiaire. 

Ensuite, dans le cas des personnes de plus de 30 ans, cette garantie n’est accessible que si vous travaillez dans le domaine agricole ou privé. Ajoutez à cela que vous ne pouvez émettre la demande de garantie visale qu’après 6 mois suivant la signature de votre CDI. 

Après cela, dans le cas d’un logement sur Paris, son coût ne doit pas être supérieur à 1 500 euros avec les charges. Pour ce qui est de la province, le plafond est fixé à 1 300 euros. 

La troisième condition est la localisation du logement sur le territoire français. Ajoutez à cela que le locataire ne peut y accéder que si le logement loué constitue sa résidence principale. 

Enfin, il sera nécessaire d’adjoindre une clause de résiliation, dans le bail de location, dans les situation de loyers impayés. 

Qui s’occupe de la gestion locative ?

De nombreuses démarches administratives sont nécessaires pour louer un bien immobilier. Ainsi, nombreux sont les propriétaires qui confient la gestion locative à une agence immobilière. De cette manière, ils auront la certitude de réaliser des démarches complètes et correctes et profiter d’un important gain de temps. Pour ce faire, l’agence immobilière exigera une rémunération. 

Il faut savoir que cette solution vous évitera de rédiger l’annonce de mise en location ainsi que sa publication. Ajoutez à cela que vous pourrez bénéficier d’une annonce professionnelle avec des photos de qualité. De plus, vous n’aurez pas à vous occuper de la sélection des locataires ni à l’étude de leur dossier. Sans oublier également que ce sera à l’agence d’organiser l’état des lieux et de gérer les affaires habituelles. Enfin, vous pourrez vous épargner la mission de ramassage des loyers. 

Subséquemment à la réalisation des diverses missions précédentes, le recours à une agence immobilière vous permettra de profiter de conseils avisés, que soit soit pour : 

1. l’amélioration de la rentabilité locative ;
2. l’estimation du prix correct du loyer (ni trop bas, ni trop élevé) ;
3. une assistance en cas de litige.

Toutefois, certains propriétaires bailleurs ne peuvent assumer ces frais. Face à cela, il est possible de gérer soit-même sa location. 

Le statut à adopter pour son bien immobilier en location

La principale motivation de tout investissement est sans conteste la perception de revenus complémentaires. Ainsi, cela s’applique aussi à l’investissement locatif. Cependant, le souci qui se pose est leur déclaration qui dépendra du type de location choisi. Toutefois, il faut savoir que ce choix va considérablement impacter le niveau de rentabilité de votre location. 

Ainsi, dans le cas de la location meublée, il est conseillé d’opter pour le statut LMNP dans le cas de revenus annuels inférieurs à 23 000 euros. 

Par contre, dans le cas de la location nue, les revenus locatifs sont perçus comme des revenus fonciers. Ainsi, les régimes vers lesquels vous pourrez vous tourner sont soit le micro foncier, soit le réel. Cela dépendra principalement de votre volonté à déduire les charges et du taux des revenus locatifs qui sont imposés.